Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví - postup

aktualizováno 8.5.2013

Zákon v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví jednoznačně preferuje DOHODU O ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ mezi podílovými spoluvlastníky, která musí být v případě nemovitostí písemná a jde-li o nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí je nutný také následný vklad vlastnictví podle takové dohody do katastru nemovitostí.

V rámci uvedené dohody se lze dohodnout např. na REÁLNÉM ROZDĚLENÍ NEMOVITOSTÍ (je-li to právně a fakticky možné), na PŘIPADNUTÍ NEMOVITOSTÍ DO VÝLUČNÉHO VLASTNICTVÍ jednoho ze spoluvlastníků s tím, že se finančně vypořádá s druhým spoluvlastníkem, anebo na SPOLEČNÉM PRODEJI nemovitostí a rozdělení výtěžku z prodeje podle podílů.

Dohoda o připadnutí do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků se využívá zj. v případech, kdy jeden ze spoluvlastníků má nadále zájem nemovitosti užívat, zatímco druhý nikoliv. Současně je třeba dohodnout výši finančního vyrovnání - tzv. podíl odstupujícího spoluvlastníka vyplatit a splatnost tohoto vyrovnání. Přihlédnout by se mělo k případným investicím do nemovitostí v minulosti či k jinému zhodnocení nemovitostí, a to za předpokladu, že nároky z toho vyplývající nejsou již promlčeny, což se velmi často stává, neboť při realizaci té které investice do nemovitosti se většinou značně podceňuje, že z podílového spoluvlastnictví v budoucnu může vzniknout nějaký právní spor.

Pokud by k dohodě mezi spoluvlastníky nedošlo, pak je třeba tuto situaci řešit prostřednictvím ŽALOBY k příslušnému soudu NA ZRUŠENÍ A VYPOŘÁDÁNÍ PODÍLOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ.

Je třeba podotknout, že navrhovaným způsobem vypořádání soud není vázán a že následující pořadí způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví je závazné.

V rámci uvedené žaloby lze v prvé řadě navrhnout reálné rozdělení nemovitostí podle výše podílů, což je praktické zejména u pozemků (rozdělení po vyhotovení geometrického plánu), u domu je pak tato možnost ztížena tím, že rozdělení je možno provést jen vertikálně, a to tak, že vzniknou ze stavebního hlediska dvě samostatné budovy. Tento způsob vypořádání reálným rozdělením nemovitostí zvažuje soud povinně vždy, i když je navrhován jiný způsob vypořádání. Může přitom navíc být také soudem zřízeno věcné břemeno. Teprve není-li tento způsob vypořádání možný, nastupuje další možnost.

Další variantou vypořádání je přikázání nemovitostí jednomu spoluvlastníkovi za podmínky, že o to má zájem. Soud při rozhodnutí o tom, kterému podílovému spoluvlastníkovi nemovitosti připadnou, přihlédne zejména k velikosti spoluvlastnických podílů a k tomu, aby nemovitost byla účelně využita. Přihlédnout lze podpůrně ovšem také k dalším skutečnostem. Zvažovat by se měl také soulad postupu s dobrými mravy, případně šikanózní jednání některého spoluvlastníka. Současně se v soudním rozhodnutí určí přiměřená peněžitá náhrada druhému spoluvlastníkovi za jeho podíl. Vychází se zde z tzv. ceny obecné, což je cena, za kterou by se věc reálně dala prodat v dané době a na daném místě (tržní hodnota). Podílový spoluvlastník, kterému mají nemovitosti připadnout do vlastnictví, by přitom měl prokázat schopnost tuto finanční náhradu vyplatit.

Třetí možností, nelze-li spoluvlastnictví zrušit dle předchozích variant, je prodej nemovitostí s tím, že výtěžek z prodeje se rozdělí podle výše spoluvlastnických podílů mezi spoluvlastníky. Prodej není možno soudně nařídit, pokud má o nemovitost některý ze spoluvlastníků zájem, může zajistit její účelné využití a je schopen ostatním spoluvlastníkům poskytnout přiměřenou náhradu.

Z důvodů zvláštního zřetele hodných soud nemusí podílové spoluvlastnictví zrušit a vypořádat přikázáním věci za náhradu či prodejem a rozdělením výtěžku.

Jelikož soudní spory týkající se nemovitostí jsou náročné nejen časově, ale také finančně, lze doporučit rozumný přístup k věci na straně všech podílových spoluvlastníků směřující k uzavření adekvátní dohody. Každopádně problémy ohledně spoluvlastnictví mohou být právně poměrně složité, a proto je vhodné vždy tyto záležitosti konzultovat v advokátní kanceláři. Konkrétní případy mohou mít celou řadu specifik, přičemž tento příspěvek řeší tuto problematiku z povahy věci jen obecně.

Je nutno také ovšem zmínit i tu možnost, že lze za určitých podmínek PRODAT SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL I TŘETÍ OSOBĚ, pokud se takový zájemce najde. Pokud však nepůjde o osobu blízkou, je třeba nejprve spoluvlastnický podíl nabídnout druhému podílovému spoluvlastníkovi, a to písemnou formou, kdy tato nabídka musí obsahovat i cenu, za kterou se hodlá podíl prodat třetí osobě. Ze zákona je u nemovitostí pak dána dvouměsíční lhůta k tomu, aby druhý spoluvlastník toto své PŘEDKUPNÍ PRÁVO realizoval. Pokud se tak nestane, může dojít k prodeji podílu třetí osobě. Nabídka na uplatnění zákonného předkupního práva je formálním úkonem, u nějž je třeba si dávat pozor na splnění všech nezbytných náležitostí tohoto úkonu plně v souladu se zákonem a dostupnou soudní judikaturou.

V neposlední řadě je třeba upozornit, aby každý, kdo investuje do nemovitosti (rekonstrukce, opravy apod.) dbal na to, zda investuje do svého výlučného vlastnictví, nebo podílového spoluvlastnictví, popř. dokonce do vlastnictví někoho jiného, kdy takové investice se v případě vzniku sporu nemusí vždy investorovi v budoucnu vrátit s ohledem na možnou námitku promlčení jeho nároků z titulu investic do cizí nemovitosti či nemovitosti ve spoluvlastnictví s jinou osobou (a tím vzniku bezdůvodného obohacení vlastníka či spoluvlastníka nemovitosti).