Smlouva o smlouvě budoucí

Předmětem smlouvy o smlouvě budoucí je závazek jedné nebo obou stran o uzavření smlouvy v dohodnuté době. Nejčastěji bývá tato smlouva využívána v případě zamýšlených budoucích převodů nemovitostí na základě řádných kupních smluv za situace, kdy podle vůle stran tyto zatím nechtějí, anebo z objektivních skutečností nemohou, uzavřít řádnou kupní smlouvou. Často se tak stává např. v situaci, kdy na nemovitosti, které má být předmětem převodu, vázne nějaká právní závada (např. exekuce), k jejímuž odstranění má dojít do doby uzavření řádné kupní smlouvy, např. i uhrazením exekuované částky prostřednictvím zálohy na budoucí kupní cenu nemovitosti, anebo např. v případě, kdy kupující hodlají kupní cenu financovat z úvěru či hypotéky a za tímto účelem bance předkládají smlouvu o smlouvě budoucí, na jejímž základě banka uvolní příslušné finanční prostředky.

Smlouva o smlouvě budoucí musí mít písemnou formu, musí v ní být stanovena doba, do které je třeba uzavřít za splnění určitých podmínek řádnou smlouvu, nejčastěji tedy kupní a musí zcela určitě specifikovat závazek smluvních stran za splnění daných podmínek uzavřít řádnou smlouvu. Smlouva, která má být pak v budoucnu uzavřena, musí být specifikována minimálně co do jejích podstatných náležitostí (není třeba tedy obecně přikládat znění celé budoucí řádné smlouvy).

Povinnost uzavřít řádnou smlouvu vzniká po splnění stanovených či dohodnutých podmínek až na základě výzvy jedné ze smluvních stran k jejímu uzavření. Pokud pak není řádná smlouva i přes splnění daných podmínek uzavřena, může se dotčená smluvní strana domáhat u soudu, aby prohlášení vůle druhé smluvní strany bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Podle dikce zákona pak tak musí učinit však ve lhůtě jednoho roku od doby, kdy měla být řádná smlouva uzavřena. Smlouva o smlouvě budoucí může obsahovat také určité sankce, které nastoupí v případě, že jedna ze smluvních stran tuto smlouvu poruší.

Lze konstatovat, že vhodnějším řešením, než je uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí, může v řadě případů být spíše uzavření např. již řádné kupní smlouvy s odloženou účinností do doby splnění dohodnutých či stanovených podmínek, např. do doby zajištění (či dokonce uhrazení) finančních prostředků na kupní cenu nemovitosti nebo do odstranění právních závad váznoucích na nemovitostech (např. exekuce apod.), kdy teprve poté nastoupí účinky smlouvy a možnost smlouvu nechat zavkladovat na příslušném katastrálním úřadě. Období mezi uzavřením smlouvy a nastoupením jejich účinků může pojistit např. advokátní kancelář, u které mohou být smlouvy po stanovenou dobu uloženy.

8.1.2010, JUDr. Petr Hradil