Převody nemovitostí, kupní smlouvy

V praxi se lze občas setkat s případy klientů, kteří přijdou do advokátní kanceláře s tím, že podepsali určitou smlouvu o převodu nemovitostí (např. kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí), kterou si ve snaze ušetřit nějakou tu korunu buď sepsali sami podle nějakého vzoru, často staženého z internetu či podle jiné smlouvy, anebo kterou jim sepsala nějaká třetí osoba mimo advokátní kancelář, která dle svého prohlášení s takovými smlouvami má „zkušenosti". Většinou pak takoví klienti přicházejí do advokátní kanceláře v okamžiku, kdy zjistí, že z takto sepsané smlouvy vznikl nějaký zásadní právní problém, často neřešitelný, nebo řešitelný jen velmi obtížně, že smlouva je napadnutelná či že nejsou dostatečně zajištěny nároky z ní vyplývající.

Problémů, které mohou nastat z neodborně zpracované smlouvy o převodu nemovitostí, je přitom celá řada. Ať již se jedná o nedocenění problematiky osvobození od daně darovací, osvobození od daně z příjmu na rozdíl od daně z převodu nemovitostí, špatné formulace věcných břemen či samotného předmětu převodu (např. stavební pozemky pod budovami), opomenutá věcná břemena či jiné právní vady nemovitostí, opomenuté nabídkové povinnosti spoluvlastníkům, nedořešení vztahů ke společnému jmění manželů či velmi často nedostatečná zajištění pro smluvní strany v rámci např. možností odstoupení od smlouvy v určitých případech či vymahatelnosti a zajištění sjednané kupní ceny. Zásadním problémem při nedostatečné úpravě smlouvy může být např. i to, pokud stojíte na straně kupující a právní předchůdce prodávajícího, od kterého předtím tento prodávající, se kterým smlouvu uzavíráte, nabyl vlastnictví k nemovitosti, odstoupí ze stanovených důvodů od smlouvy uzavřené mezi nimi. Uvedené právní problémy se přitom mohou projevit i za řadu měsíců či dokonce let, a to i přesto, že smlouva „prošla" katastrálním úřadem, povětšinou současně s hrozbou nákladných, náročných a nejistých soudních řízení.

Vzhledem k tomu, že nemovitosti, které nemají zanedbatelnou hodnotu, nejsou převáděny běžně každý den, není vhodné spoléhat na nějaké vzorové smlouvy z internetu či jinou vzorovou smlouvu z jiného případu nebo z minulosti, neboť každý převod má svá specifika, které nelze z žádného vzoru vyčíst či opsat, stejně tak není vhodné spoléhat na zpracování tak závažné smlouvy jinou osobou, byť by měla se smlouvami určité zkušenosti, která však na rozdíl od advokátní nebo notářské kanceláře za výsledek své práce v tomto směru neručí. Ve srovnání s tím, co vše může hrozit z nekvalitní či neodborné smlouvy o převodu nemovitostí, s přihlédnutím k nemalým hodnotám převáděných nemovitostí, přitom nejsou odměny AK za zpracování a zajištění smlouvy nikterak horentní.

Pozor je třeba si dávat také v případech, kdy převod nemovitostí je realizován prostřednictvím realitní kanceláře, a to např. na eliminaci rizika ztráty finančních prostředků (kupní ceny), pokud by kupní cena měla být zasílána na účet realitní kanceláře, která by se v mezidobí mohla např. dostat do finančních problémů a kupní cenu by již nepřeposlala prodávajícímu. Snadno se tak lze dostat do situace, kdy nebudete mít ani dům, ani peníze. Tuto situaci lze řešit buď tak, že kupní cena je zasílána přímo na účet prodávajícího, popř. do notářské nebo advokátní úschovy. Řada realitních kanceláří samozřejmě tyto možnosti v rámci svého servisu nabízí, včetně toho, že smlouvu o převodu nemovitostí zpracuje spolupracující advokátní kancelář, která na základě přání smluvních stran smlouvu zajistí jak pro stranu prodávající, tak i pro stranu kupující. I to je pak samozřejmě vizitkou té které realitní kanceláře.

Pokud má totiž být obecně kupní cena hrazena ještě před podáním návrhu na vklad do katastru, např. při podpisu kupní smlouvy, znamená to riziko pro kupujícího. Nabytí vlastnictví k nemovitosti totiž není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale až se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud má být kupní cena naopak hrazena až po vkladu, je to rizikem naopak pro prodávajícího. Využít lze v těchto případech např. právě advokátní úschovy kupní ceny na k tomu vyhrazený úschovní účet, a to až do doby podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo do samotného rozhodnutí o vkladu, kdy teprve poté je kupní cena odesílána na účet prodávajícího. Kupující tak má jistotu v tom, že kupní cena odchází z úschovního účtu až poté, kdy je již zapsán jako vlastník příslušné nemovitosti, prodávající má naopak jistotu, že návrh na vklad do katastru nemovitostí je podáván až v době, kdy již kupní cena je deponována na úschovním účtu. Lze tak eliminovat také rizika spojená se situací, kdy by se v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví objevila např. exekuce či jiná právní vada.

3.11.2009, JUDr. Petr Hradil