Nájem bytu – novela č. 132/2011 Sb.
14.6.2011
JUDr. Petr Hradil
Podle novely občanského zákoníku, provedené zák. č. 132/2011 Sb., dochází ke změnám v rámci nájemních bytových vztahů mezi pronajímateli a nájemci, a to zejména pokud jde o otázku určování výše nájemného po tzv. deregulaci, tedy k úpravě postupu po skončení regulace nájemného.
Novela určuje, že pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou na výši nájemného, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného. Pokud s tím nájemce nebude souhlasit - tj. do dvou měsíců od doručení návrhu pronajímatele písemně nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, může se pronajímatel obrátit do tří měsíců na příslušný soud, který by měl výši nájemného určit, a to podle nájemného obvyklého v místě a čase. Cenové mapy připravované Ministerstvem pro místní rozvoj za tímto účelem jsou zatím průběžně doplňovány a aktualizovány (viz odkaz). Nájemné se bude určovat od data podání návrhu, čímž může dlužná částka za dobu soudního řízení poměrně narůst.
Uvedená úprava se vztahuje zejména k těm nájmům bytů, kde platilo regulované nájemné, ale také tam, kde jde o nájem na dobu neurčitou, v rámci které bylo nájemné sjednáno dohodou, to však pouze v případě, že došlo k podstatné změně okolností. Účinnost novely je dána rozdílně v návaznosti na konec regulace nájemného podle zák. č. 107/2006 Sb.
Novela zákona také mj. dále např. časově omezuje přechod nájmu po smrti nájemce na určené osoby žijící v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemající vlastní byt, a to na dva roky, během nichž musí nový nájemce vyřešit svoji bytovou situaci novou smlouvou s pronajímatelem anebo si najít nový byt. Z této podmínky jsou vyňaty osoby starší 70 let a nezletilí, u nichž nájem skončí dovršením 20 let. Pokud je spolužijící osobou někdo jiný, než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přechází práva a povinnosti z nájmu bytu na ni jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě písemně souhlasil.
Nájemce má také podle novely zákona povinnost pronajímateli písemně hlásit počet lidí žijících v bytě včetně údajů o nich (jméno a příjmení, datum narození) a změny v tomto smyslu (včetně např. narození dítěte), pokud tato změna potrvá déle než dva měsíce. Stejně tak je povinen hlásit pronajímateli uzavření manželství či přechod nájmu bytu, ale také svou případnou dlouhodobou nepřítomnost v bytě. Pronajímatel má naopak nově právo požadovat, aby v bytě žil jen počet osob přiměřený velikosti bytu.