Darování nemovitosti, převod nemovitosti darováním

  aktualizováno 8.5.2013

Odpověď na otázku, zda je lepší převést nemovitý majetek již za života na děti darovací smlouvou na nemovitost anebo vše ponechat až na dědické řízení formou závěti, zahrnuje zejména vzájemné vztahy v rodině, které nepřísluší hodnotit advokátovi a ten tedy může nastínit pro konečné rozhodnutí klientů pouze hledisko právní.

V řadě případů může být právně jistější spíše převod - DAROVÁNÍ nemovitého majetku ještě ZA ŽIVOTA dětem, a to zavčas v době, kdy člověk vše může zařídit tak, jak si to sám představuje. Nelze totiž vyloučit případy, kdy ve velmi pokročilém stáří může dojít ke zcela neuváženým převodům majetku nebo k nepředvídatelným převodům pod tlakem určitých skutečností, což může v důsledku znamenat vznik různých soudních sporů o neplatnost převodních smluv včetně darovacích smluv na nemovitosti. Navíc u darování existuje podstatná výhoda spočívající v možnosti se za života libovolně rozhodnout o pořízení se svým nemovitým majetkem, a tedy o jeho darování, či jeho části, přesně té osobě, u které dárce chce, aby tento majetek získala právě ona.

Současně je třeba upozornit, že NENÍ zákonem stanovena žádná POVINNOST při darovací smlouvě na nemovitost jak ze strany dárců, tak i ze strany obdarovaných, VYPLÁCET finančně např. ostatní děti dárců - SOUROZENCE obdarovaných, ani SE NEVYŽADUJE JEJICH SOUHLAS.

U ZÁVĚTI totiž nesmí být opomenut žádný z potomků, kdy nezletilým potomkům se musí vždy dostat alespoň tolik, kolik činí jejich dědický podíl ze zákona a zletilým potomkům minimálně polovina jejich zákonného podílu. Pokud by tomuto závěť odporovala, může být v dané části neplatná, což znamená většinou zahájení dědických soudních sporů. Jediná možnost jak toto ustanovení eliminovat je vydědění potomka, ovšem za striktních podmínek daných zákonem. V praxi pak často toto VYDĚDĚNÍ bývá ze strany vyděděných potomků soudně napadáno a probíhá složité dokazování toho, zda důvod vydědění dán byl či nikoliv. Majetek se pak může dostat do rukou osobě, u níž by si to zůstavitel nikdy nepřál. Pokud se navíc dědicové nedohodnou na tom, kdo kterou část majetku získá, vznikne podle zákonných dědických podílů k nemovitému majetku podílové spoluvlastnictví a z toho plynoucí další spory.

Darováním nemovitostí prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost tak lze předejít případným budoucím sporům a např. rodinný domek darovat jednomu dítěti a druhému pomoci jiným způsobem, nebo více nemovitostí rozdělit mezi potomky tak, jak si sami vlastníci přejí. Tato varianta je samozřejmě ideální hlavně pro rodiny, v nichž vztahy mezi rodiči (dárci) a dětmi (obdarovanými) nejsou problematické. Darování nemovitosti je možné i VE PROSPĚCH NEZLETILÉHO dítěte, nicméně takový převod podléhá soudnímu souhlasu.

DAROVAT je možno darovací smlouvou případně také POUZE SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL na nemovitosti, tedy část z vlastnictví nemovitosti, což bývá často využíváno v případech vyšších investic do nemovitosti ze strany potomků. Naopak pokud je investováno do vlastnictví někoho jiného bez dostatečného právního zajištění, byť jde o rodinného příslušníka, nelze vyloučit promlčení takových nároků zj. pro případ nepředvídané situace (jako např. úmrtí apod.). Je třeba taktéž upozornit, že v případech, kdy by se dárci rozhodli darovat nemovitost nikoliv pouze jejich synovi či dceři, ale taktéž jejich manželovi či manželce, že v případě rozvodu manželství by potomek dárců byl nucen tohoto manžela finančně vyplácet z obecné ceny jeho podílu na nemovitosti. Takové darování je tak třeba vždy předem pečlivě zvažovat.

Pokud se týká případných obav ohledně možnosti dalšího užívání nemovitostí (zj. rodinných domů) po realizaci daru, pak se tato situace právně řeší zřízením osobního VĚCNÉHO BŘEMENE DOŽIVOTNÍHO A BEZPLATNÉHO BYDLENÍ v části darovaného rodinného domu, včetně spoluužívání společných prostor či pozemků, a to většinou přímo v darovací smlouvě. Toto věcné břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí, musí být obdarovaným respektováno a nemůže dojít k situaci, kdy obdarovaný dárce (rodiče) z darovaného domu „vyžene" bez jejich souhlasu. Toto věcné břemeno pak tzv. vázne na darované nemovitosti, což znamená, že nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem nemovitostí a i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat.

FORMULACE VĚCNÉHO BŘEMENE není z právního hlediska vždy jednoduchou záležitostí, proto zejména darovací smlouvy se zřízením věcného břemene by měly být sepisovány v advokátních kancelářích, v opačném případě se oprávněný z věcného břemene vystavuje rizikům vyplývajících z nepřesné nebo vadné formulace takového oprávnění.

Pokud na nemovitosti VÁZNE ZÁSTAVNÍ PRÁVO, neznamená to ještě samo o sobě, že převod nemovitosti prostřednictvím darovací smlouvy na nemovitost je vyloučen. Rozhodně je však vhodné získat souhlas zástavního věřitele, a to především z pohledu případných sankcí sjednaných v rámci zástavní nebo úvěrové smlouvy pro případ převodu realizovaného bez předchozího souhlasu zástavního věřitele i přes výslovný závazek k tomu učiněný ve smlouvě. Darování nemovitosti se zástavou tedy možné za určitých podmínek je.

S ohledem na to, že u převodů nemovitostí jde o poměrně vysoké hodnoty, se NEDOPORUČUJE SVĚŘOVAT SE ohledně darovací smlouvy na nemovitost DO RUKOU OBECNÉHO VZORU z internetu nebo laika mimo advokátní či notářskou kancelář.

Běžný občan nemusí ve smlouvě přikládat význam určité části, jejíž absence nebo špatná formulace pak může znamenat zásadní chybu, kterou již nelze napravit. U vzoru smlouvy většinou ani nevíte kdo ho zpracoval, jak je starý (tj. zda odpovídá aktuální právní úpravě), naopak si můžete být jisti, že za takový vzor a jeho správné vyplnění nikdo neručí a nenese odpovědnost a že je z povahy věci pouze obecný (téměř vždy s nedostatkem zajišťovacích prostředků vhodných pro konkrétní případ). To samé pak platí pro "laickou pomoc" v takových případech ze strany osob, které prohlásí, že zpracovat převodní smlouvu dovedou, nicméně při vzniku problémů pak samozřejmě za nic neručí ani neodpovídají.

Výslovně nedoporučujeme situaci ohledně darování nemovitostí podceňovat také v případech, kdy existují, hrozí či jsou i jen MOŽNÉ DLUHY DÁRCE nebo dokonce exekuce, o kterých obdarovaný často nemusí ani vědět, kdy smlouva může být neplatná, mohou ji odporovat věřitelé do tří let od převodu, případně dokonce může vyvstat otázka možných trestněprávních důsledků např. poškození věřitele dle § 222 trestního zákona apod.

To, že darovací smlouva na nemovitost tzv. "projde katastrem" ještě automaticky neznamená, že je platná a že v budoucnu nikdo její platnost nemůže napadnout jen proto, že ji katastr zapsal (k tomu viz např. tato následující rozhodnutí soudů) anebo že dostatečně zajišťuje vaše zájmy a požadavky. To je důležitá informace, kterou však bohužel ze žádného vzoru smlouvy samozřejmě nevyčtete, ani žádná z těch osob, co smlouvy opisují, ale neručí za ně, vám neřekne. Stačí si tak zodpovědět jen základní otázku, zda při hodnotě nemovitosti mi stačí, že mi darovací smlouva na nemovitost projde přes katastr, anebo zda chci mít jistotu, že nebude ani poté důvod k napadení její platnosti.

Mezi nejčastější CHYBY A PROBLÉMY spojené s darovacími smlouvami na nemovitosti, z nichž některé mohou vést i k neplatnosti smlouvy, patří např.:
- nesprávné označení nemovitostí, pozemku pod domem, příslušenství apod. a z toho vyplývající vlastnické spory v budoucnu s rodinnými příslušníky, sousedy apod.
- zákonem nepřípustná ujednání o protiplněních obdarovaných a z toho vyplývající neplatnost takových ujednání a nemožnost vzájemné nároky vymoci
- špatně formulované nebo vymezené věcné břemeno, jeho rozsah a obsah a z toho vyplývající spory a problémy mezi vlastníky a uživateli nemovitostí
- nedořešení otázky osvobození od daně darovací v rámci příbuzenských vztahů a z toho vyplývající nemalá dodatečná daňová povinnost
- nedořešené souvislosti s existujícími nebo i jen možnými dluhy, úvěry, hypotékami či dokonce exekucemi dárce, o kterých obdarovaný nemusí často ani vědět, a to s možným napadením platnosti smlouvy, odporovatelností smlouvy ze strany věřitelů, příp. dokonce trestněprávními souvislostmi

GARANCI SPRÁVNOSTI A PLATNOSTI DAROVACÍ SMLOUVY NA NEMOVITOST SMLOUVY, stejně jako erudovaného zajištění požadavků a zájmů má klient vždy pouze v advokátní nebo notářské kanceláři. Ceny za tyto darovací smlouvy na nemovitosti přitom, oproti laicky vžité představě, nebývají nikterak horentní - záleží na cenových relacích té které advokátní kanceláře. Na základě vašeho dotazu, obsahujícího alespoň základní informace, vám zpracuje naše AK nezávaznou cenovou nabídku.

V souvislosti s darováním nemovitostí je třeba upozornit, že v současnosti je OD DANĚ DAROVACÍ ZCELA OSVOBOZENO bezúplatné nabytí majetku mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině a takový obdarovaný státu neodvádí žádnou darovací daň. Není tak třeba zajišťovat ani znalecký posudek na ocenění nemovitostí. I skupinou jsou přitom příbuzní v řadě přímé (děti, vnuci, rodiče, prarodiče) a manželé, II. skupinou jsou pak zj. sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, zeťové a snachy, děti a rodiče manžela, manželé rodičů a tzv. osoby spolužijící ve společné domácnosti (např. druh či družka). K sepisu darovací smlouvy a k darování nemovitosti je třeba mít k dispozici list vlastnictví - výpis z katastru nemovitostí.