Darování nemovitostí nebo dědictví? Darovací smlouva a daň

Odpověď na otázku, zda je lepší převést nemovitý majetek již za života na děti darovací smlouvou anebo vše ponechat až na dědické řízení formou závěti, zahrnuje zejména vzájemné vztahy v rodině, které nepřísluší hodnotit advokátovi a ten tedy může nastínit pro konečné rozhodnutí klientů pouze hledisko právní.

Z praktických zkušeností jsem toho názoru, že v řadě případů může být právně jistější spíše převod - darování nemovitého majetku ještě za života dětem, a to zavčas v době, kdy člověk vše může zařídit tak, jak si to sám představuje. Nelze totiž vyloučit případy, kdy ve velmi pokročilém stáří může dojít ke zcela neuváženým převodům majetku nebo k nepředvídatelným převodům pod tlakem určitých skutečností, což může v důsledku znamenat vznik různých soudních sporů o neplatnost převodních smluv. Navíc u darování existuje podstatná výhoda spočívající v možnosti se za života libovolně rozhodnout o pořízení se svým nemovitým majetkem, a tedy o jeho darování, či jeho části, přesně té osobě, u které dárce chce, aby tento majetek získala právě ona. Současně je třeba upozornit, že není zákonem stanovena žádná povinnost jak ze strany dárců, tak i ze strany obdarovaných, vyplácet finančně např. ostatní děti dárců - sourozence obdarovaných.

U závěti totiž nesmí být opomenut žádný z potomků, kdy nezletilým potomkům se musí vždy dostat alespoň tolik, kolik činí jejich dědický podíl ze zákona a zletilým potomkům minimálně polovina jejich zákonného podílu. Pokud by tomuto závěť odporovala, může být v dané části neplatná, což znamená většinou zahájení dědických soudních sporů. Jediná možnost jak toto ustanovení eliminovat je vydědění potomka, ovšem za striktních podmínek daných zákonem. V praxi pak často toto vydědění bývá ze strany vyděděných potomků soudně napadáno a probíhá složité dokazování toho, zda důvod vydědění dán byl či nikoliv. Majetek se pak může dostat do rukou osobě, u níž by si to zůstavitel nikdy nepřál. Pokud se navíc dědicové nedohodnou na tom, kdo kterou část majetku získá, vznikne podle zákonných dědických podílů k nemovitému majetku podílové spoluvlastnictví a z toho plynoucí další spory.

Darováním nemovitostí tak lze předejít budoucím sporům a např. rodinný domek darovat jednomu dítěti a druhému pomoci jiným způsobem, nebo více nemovitostí rozdělit mezi potomky tak, jak si sami vlastníci přejí. Tato varianta je samozřejmě ideální hlavně pro rodiny, v nichž vztahy mezi rodiči (dárci) a dětmi (obdarovanými) nejsou problematické. Darování nemovitosti je možné i ve prospěch nezletilého dítěte, nicméně takový převod podléhá soudnímu souhlasu. Darovat je možno případně také pouze určitý spoluvlastnický podíl na nemovitosti, tedy část z vlastnictví nemovitosti, což bývá často využíváno v případech vyšších investic do nemovitosti ze strany potomků. Je třeba taktéž upozornit, že v případech, kdy by se dárci rozhodli darovat nemovitost nikoliv pouze jejich synovi či dceři, ale taktéž jejich manželovi či manželce, že v případě rozvodu manželství by potomek dárců byl nucen tohoto manžela finančně vyplácet z obecné ceny jeho podílu na nemovitosti. Takové darování je tak třeba vždy předem pečlivě zvažovat.

Pokud se týká případných obav ohledně možnosti dalšího užívání nemovitostí (zj. rodinných domů) po realizaci daru, pak se tato situace právně řeší zřízením osobního věcného břemene doživotního a bezplatného bydlení v části darovaného rodinného domu, včetně spoluužívání společných prostor či pozemků. Toto věcné břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí, musí být obdarovaným respektováno a nemůže dojít k situaci, kdy obdarovaný dárce (rodiče) z darovaného domu „vyžene" bez jejich souhlasu. Toto věcné břemeno pak tzv. vázne na darované nemovitosti, což znamená, že nedochází k jeho výmazu ani případným dalším převodem nemovitostí a i každý další nabyvatel nemovitosti jej musí respektovat. Formulace věcného břemene není z právního hlediska vždy jednoduchou záležitostí, proto zejména darovací smlouvy se zřízením věcného břemene by měly být sepisovány v advokátních kancelářích, v opačném případě se oprávněný z věcného břemene vystavuje rizikům vyplývajících z nepřesné nebo vadné formulace takového oprávnění.

V souvislosti s darováním nemovitostí je třeba upozornit, že v současnosti je od daně darovací zcela osvobozeno bezúplatné nabytí majetku mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině a takový obdarovaný státu neodvádí žádnou darovací daň. Není tak třeba zajišťovat ani znalecký posudek na ocenění nemovitostí. I skupinou jsou přitom příbuzní v řadě přímé (děti, vnuci, rodiče, prarodiče) a manželé, II. skupinou jsou pak zj. sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, zeťové a snachy, děti a rodiče manžela, manželé rodičů a tzv. osoby spolužijící ve společné domácnosti (např. druh či družka). K sepisu darovací smlouvy a k darování nemovitosti je třeba mít k dispozici list vlastnictví - výpis z katastru nemovitostí.

20.11.2009, JUDr. Petr Hradil